カテゴリー: ホームインスペクション

桁上断熱を採用する場合、水下側では十分な断熱厚を確保するため、束を立てて二重桁とする必要があります。この際、束の立ち上がり部分にも断熱材を確実に充填しなければなりません。
新築インスペクションの際に設計図を確認すると、この水下側で必要な断熱厚が確保されていないケースが見受けられました。長期優良住宅として計画されている建物であっても、設計図どおりに施工された場合に、結果として十分な断熱性能を確保できていない可能性があります。また、建て方時に桁上の断熱材を先行して敷き込む施工では、束周りの断熱が未充填となっているケースが少なくないため、束部分を含めた断熱の連続性が確保されているかに加え、気密シートの施工状況も含めて、施工段階で十分に確認する必要があります。

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先日実施した新築住宅のインスペクションにおいて、耐力壁として使用されている吉野石膏のﾀｲｶﾞｰEXﾊｲﾊﾟｰ耐力壁についての施工不良を確認しました。
内容は、「くぎ留め間隔がメーカーが示す基準よりも粗い」、「直交する横架材部分のボード欠き込みに補強受材が無い」、「壁量計算は標準仕様の壁倍率で行われていたが、実際の施工は床勝ちで倍率が低くなる仕様だった」です。

最近YouTubeで第三者検査員の解説動画において、「EXﾊｲﾊﾟｰは釘ピッチを変えることで壁倍率が変わる」という趣旨の説明をされていましたが、これは一般的な構造用合板などの面材耐力壁のことであり、EXﾊｲﾊﾟｰには当てはまりません。くぎ留め間隔が基準よりも粗い場合、壁倍率が下がった耐力壁になるのではなく、そもそも認定された耐力壁として成立しないというのが正しいです。個別に認定取得した特殊仕様材ほど設計、施工要領には注意が必要となります。
また、新築インスペクションは、設計の妥当性を審査する行為ではありません。しかし、現場の施工状況、図面・構造計算書との整合を確認していく中で、設計と施工が噛み合っていない事実が結果として浮かび上がることがあります。

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木造中古住宅のインスペクションにおいて、屋根裏の詳細調査を行った際、羽子板ボルトのナットやボルトが外れていたり、緩んでいるケースが見られることがあります。こうした不具合の原因としては、材木の乾燥収縮による変形、地震や強風などによる建物の揺れ、あるいは新築時の施工不備などが考えられます。
実際に、新築住宅のインスペクションでも、ごく稀に羽子板ボルトのナットが取付けられていない事例が確認されています。構造金物は、耐震性能に大きく関わる重要な部材であり、目視可能な範囲については、定期的な点検やメンテナンスが望まれます。
なお、近年の住宅では屋根勾配が緩い設計が多く、屋根裏空間の高さが限られているため、奥まで人が進入しての調査が困難なケースも少なくありません。そのため、調査可能な範囲に限り確認を行うこととなり、すべての金物を確認できない場合もあります。したがって、施工中の現場監理や、工事中インスペクションを行うことが、確実な品質確保のために重要となります。

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以前、耐震診断による床下調査を行った住宅では、コンクリートが地面に近いほど基礎表面に剥離が見られ、防湿シートとして敷かれていたポリスチレンフィルムも全体に劣化・腐食していました。これは、土壌中に含まれる化学物質を含んだ水分が毛細管現象により上昇し、コンクリートの表層を徐々に侵食していったものと推察されます。
費用が別途かかるため土壌自体の成分までは検査しませんでしたが、今後の劣化進行を抑えるためには、防湿コンクリートの施工や、基礎表面へのコーティング材の塗布などが有効な対策になると思われます。

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竪樋を支持する金物が外壁方向に向かって下がっている場合、雨水の排水機能自体には大きな支障はありません。しかし、樋の雨だれが支持金物を伝って、外壁との取合い部から内部に浸入するおそれがあり、防水性能の低下が懸念されます。必要に応じて、支持金物の再取付や角度の調整などの是正措置を講じることを推奨します。

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中古住宅のインスペクションにおいて、オプションの床下詳細調査を実施したところ、アンカーボルトが土台からずれているのを確認しました。おそらく、基礎と木造部分（上部構造）の寸法が整合していないまま、是正することなく完成させてしまったものと考えられます。
アンカーボルトは、地震や強風などの外力に対して、土台が基礎からずれたり浮き上がったりするのを防ぐ、構造上重要な緊結金物です。
この状態を放置すると、地震時に構造体が基礎から大きくずれる危険性があり、早急な是正が必要です。

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耐震診断を行った際に小屋裏を確認したところ、本来1階から通しであるはずの2階出隅の柱が天井裏で撤去されており、上階の柱と床梁との接合部が「柱勝ち」の状態になっていました。過去のリフォームの過程で、いつの間にか撤去されてしまったものと思われます。
このままでは、2階の当該出隅部分の床や壁のたわみや沈下などの不具合が将来的に生じるおそれがあります。できるだけ早く1階部分に柱を継ぎ足すなどの補強を行うことをおすすめいたしました。

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新築ホームインスペクションでは、構造耐力上主要な部分の劣化・損傷や、雨水の侵入が懸念される部位の劣化・損傷の有無が、主な調査対象となります。
一方で、建築基準法等の法令への適合性の確認は、原則としてインスペクションの対象外です。
ただし、調査中に明らかに法令に適合していないと判断できる箇所があった場合には、あくまで参考情報として、その旨をご報告させていただくことがあります。
実際の例として、延焼のおそれのある部分（いわゆる延焼ライン内）に面した外壁の屋内側において、仕上げ材によっては小屋裏や天井裏に防火被覆（石膏ボード等）の施工が必要な場合があります。
しかし、過去のインスペクションでは、この防火被覆が施されておらず、明確に規定に適合していない建物が確認されたことがありました。
このように、法令不適合が明白である場合には、インスペクションの範囲外であっても、必要に応じてご説明いたします。

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新築引き渡し前の住宅診断（インスペクション）の事例です。この時は床下部分の給水管の接続部の不具合による漏水が原因でした。新築住宅のインスペクション（住宅診断）において、「床下浸水」が見つかるケースはまれではありますが、発生すると建物の耐久性・衛生環境に大きな影響を与えるため、非常に重要な指摘事項となります。
外部からも基礎立上りとベースとの打継や水抜き孔かと思われる部分からも水シミが確認できました。

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新築ホームインスペクションの床下調査での事例です。
床下断熱の住宅でも、本来は清掃してから引き渡してほしいところですが…。基礎断熱＋床下空調や24時間換気の住宅では、床下＝室内空間として扱われるにもかかわらず、工事中に出た木くずや木片、ゴミがそのまま放置されていたケースがありました。
見えない場所ですが、空気の流れや室内環境に関わる大切な部分。床下も“居住空間”と考えて、最後まで丁寧な仕上げが求められます。

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